Доходный подход
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта равна текущей стоимости всех будущих выгод от владения объектом.
Доходный подход к оценке недвижимости
Доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости - ожидаемые будущие доходы. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.
Имеются два метода пересчета дохода, получаемого от владения недвижимостью, в оценку стоимости.
Метод прямой капитализации, основанный на использовании ставки капитализации.
Метод дисконтирования денежных потоков, основанный на превращении будущих доходов от владения имуществом, в их текущую стоимость. Прогнозируемые будущие доходы, дисконтированные в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожидания рынка.
Принимая во внимание нестабильность прогнозируемых денежных потоков, оценщиками было принято решение об использовании метода дисконтированных денежных потоков с горизонтом расчета – пять лет.
Расчет состоит из следующих основных этапов:
- формирование будущих денежных потоков от владения недвижимостью (чистого операционного дохода) на каждый год прогнозного периода с учетом первоначальных капиталовложений;
- определение ставки дисконтирования;
- определение стоимости реверсии на последний год прогнозного периода;
- определение текущей стоимости денежных потоков и реверсии.
|
.jpg)
.jpg)
