Затратный подход
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Методика затратного подхода основывается на расчете стоимости воспроизводства (замещения) по воспроизводимым видам активов, к которым земельные участки не относятся. Элементы затратного подхода могут применяться при расчете стоимости улучшений в рамках других методов оценки земли.
В нашем случае предполагается следующая последовательность действий:
- определение полной восстановительной стоимости зданий;
- определение величины накопленного износа;
- определение стоимости воспроизводства как разницы полной восстановительной стоимости и накопленного износа;
- расчет рыночной стоимости земельного участка;
- расчет рыночной стоимости единого Объекта оценки как суммы рыночной стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства.
Расчет полной восстановительной стоимости улучшений.
Полная восстановительная стоимость объекта оценки представляет собой стоимость средств, необходимых для полного его восстановления в начальном виде (по старому проекту), с учетом текущих цен на строительно-монтажные работы, материалы и конструкции, торговых наценок и транспортных тарифов и т.д. Таким образом, полная восстановительная стоимость определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводятся те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Существует 4 способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости:
- метод сравнительной единицы; единицами измерения могут быть 1 кв. м, 1 куб. м, 1 место и пр.
- поэлементный способ расчета стоимости объекта недвижимости заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат (затраты на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.).
- сметный способ расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, хотя он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился.
- индексный способ оценки объекта недвижимости заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.
При оценке недвижимого имущества затратным методом большое распространение получил подход, заключающийся в установлении текущей стоимости совокупных расходов по возведению объекта, имевших место в прошлые годы. Для этого широко используется соответствующая нормативная база "доперестроечного" периода.
В прошлые годы цены на строительно-монтажные работы и материалы были относительно устойчивы, поэтому все стоимостные показатели рассчитывались для условий конкретного (базового) года (например: 1969, 1984, 1991). Пересчет сметных норм регламентировался соответствующими постановлениями, разрабатываемыми Государственным комитетом СССР по делам строительства совместно с различными отраслевыми министерствами и ведомствами.
Основой для получения текущей восстановительной стоимости недвижимости могут служить как данные проектно-сметной документации, так и укрупненные ценовые показатели по типовым зданиям и сооружениям, сгруппированным в "Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости" (УПВС), "Сборниках укрупненных показателей стоимости строительства" (УПСС) и другой подобной литературе. Необходимо отметить, что указанные справочники составлены в ценах базового года строительства и содержат сведения практически по всем типам объектов, возводимых в то время и еще эксплуатирующихся сегодня.
Полная восстановительная стоимость, для целей оценки недвижимости (Снс) вычисляются как сумма (1) прямых издержек (Спр), (2) косвенных издержек (Скосв) и (3) предпринимательской прибыли (П) по формуле:
Снс = Спр + Скосв + П
Определение стоимости производится:
- на основании данных специализированных нормативных баз и справочников для оценки;
- на основании расчетов затрат, необходимых для получения на дату оценки либо точной копии объекта оценки, либо объекта-заменителя равной полезности;
- на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях.
В качестве метода для определения стоимости нового строительства Объекта оценки в настоящей оценке использовался Метод расчета на основании данных специализированных нормативных баз и справочников для оценки.
Для последующих расчетов Оценщики приняли за основу показатели расчетной средней стоимости зданий в соответствии с данными сборников «КО-ИНВЕСТ» с последующей корректировкой на различия в конструктивной системе и дату оценки.
Определение перечня учитываемых затрат.
В соответствии с классификацией строительных затрат, полная восстановительная стоимость (а при отсутствии накопленного износа и стоимость воспроизводства) включает три группы затрат:
Прямые строительные затраты (ПЗ). Капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (например, расходы по контракту), называют прямыми затратами.
Косвенные затраты (КЗ). Капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов (например, кредитные издержки) и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенными затратами. К ним относят и другие виды затрат, например, оплату труда специалистов, стоимость кредитов, налоги в течение строительства; текущие расходы, например, комиссионный сбор за аренду, продажу, маркетинговые расходы.
Предпринимательское вознаграждение (ПД) позволяет учесть вознаграждение за риск, испытываемый предпринимателем в связи с реализацией строительного проекта. При расчете его стоимости оценщики анализируют доход девелоперов который соответствует разнице между полными затратами на строительство и рыночной стоимостью объекта после его выхода на проектную мощность.
Учитывая, цель и задачу настоящей оценки, оценке подлежат прямые строительные затраты, включая прибыль подрядной организации, а также косвенные затраты, включая кредитные издержки, предпринимательское вознаграждение.
Примененная методика расчета ПВС с использованием сборников КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика».
При определении полной восстановительной стоимости объекта экспертами был также использован метод сравнительной единицы. В справочных показателях стоимости строительства учтен следующий круг затрат:
а) прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);
б) накладные расходы (по нормативам Госстроя России в процентах от фонда оплаты труда рабочих строителей и механизаторов, дифференцированных по видам работ);
в) прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда рабочих;
г) усредненная величина доначислений к стоимости по 7 главам сводного расчета стоимости, в размере 20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты на предвиденные работы и затраты и ряд местных налогов.
При определении базисной стоимости и региональных коэффициентов уровня стоимости использованы следующие методические подходы:
а) стоимость материалов в конкретных регионах Российской Федерации определена на основании обобщения публикуемых Госкомстатом РФ данных о стоимости материалов представителей;
б) текущая стоимость эксплуатации машин определена путем умножения соответствующих сметных расценок 1984 г. на усредненное значение индекса текущих цен по этой статье затрат.
в) оплата труда в строительстве в различных регионах Российской Федерации учтена на уровне, зафиксированном государственной статистикой.
В справочных показателях стоимости в составе доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли подрядчика учтены затраты на временные здания и сооружения, зимние удорожания, земельный налог, другие налоги, сборы и обязательные платежи, затраты на проектные и изыскательские работы, содержание дирекции строящихся объектов, непредвиденные работы и затраты, технический и авторский надзор и др.
В составе фактических показателей оплаты труда и цен на материалы франко - приобъектный склад строительной площадки учтена полная стоимость соответствующих ресурсов, используемых в строительстве.
Так в фонде оплаты труда рабочих учтены:
а) надбавки к тарифным ставкам и окладам; вознаграждения (процентные надбавки) за выслугу лет;
б) выплаты, обусловленные районным регулированием оплаты труда;
в) надбавки за подвижной и разъездной характер работ вахтовым методом;
г) суммы, выплачиваемые в размере тарифной ставки, оклада за дни в пути от места нахождения предприятия (пункта сбора) к месту работы и обратно, предусмотренные графиком работы на вахте;
д) полевое довольствие;
е) оплата дополнительных отпусков;
ж) оплата стоимости проезда к месту отдыха и обратно работникам предприятий, расположенных в районах Крайнего Севера, в приравненных к ним местностях и в отдельных районах Дальнего Востока;
з) другие виды оплат, входящие в фонд оплаты труда.
В справочных показателях стоимости жилых домов не учтены ряд прочих работ и затрат, специфичных для конкретных условий осуществления строительства:
а) содержание временной связи;
б) затраты на первичную очистку от снега;
в) затраты на снегоборьбу;
г) затраты на ремонт и восстановление автодорог;
д) затраты на командирование работников;
е) затраты, связанные с подвижным характером работы;
ж) затраты на авиатранспорт;
з) затраты на перебазирование подрядных организаций;
и) дополнительные затраты, связанные с выполнением работ вахтвым методом;
к) затраты на оргнабор рабочих и др.
При привязке справочных показателей к местным условиям Оценщиком введена специальная поправка на уровень прочих затрат. В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.
С учетом вышеописанного, полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки определяется следующим образом:
ПВС = ПВСБ.Г. *
IБ.г.-д.о. * Кпл./об.
* Крег.-экон. *
Крег.-клим. *
Кндс * Пд
Методика определения показателей приведена ниже.
ПВСБ.Г.. Полная
восстановительная стоимость объекта, определенная в
соответствии с расценками соответствующего сборника КО-ИНВЕСТ
серии «Справочник оценщика», в ценах базового
года как произведение строительного объёма или площади здания
(площади или протяженности сооружения) на стоимость 1 единицы
измерения.
IБ.Г.-д.о. Индекс
перехода от цен базового года к ценам на дату оценки.
Рассчитывается на основе прогнозных индексов пересчета
стоимости строительно-монтажных работ для г. Москвы (сборник
«Индексы цен в строительстве», Ко-инвест, выпуск
60);
Кпл./об.. Коэффициент
на различия в площади или объема объекта оценки.
Рассчитывается в соответствии с рекомендациями
соответствующего сборника КО-ИНВЕСТ серии «Справочник
оценщика»;
Крег.-экон.
Коэффициент на регионально-экономические
различия. Определяется в соответствии с рекомендациями
соответствующего сборника КО-ИНВЕСТ серии «Справочник
оценщика»;
Крег.-клим. Коэффициент
на регионально-климматические различия. Определяется в
соответствии с рекомендациями соответствующего сборника
КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика»;
Кндс –
коэффициент учета налога на добавленную стоимость (1,18);
Пд - коэффициент прибыли девелопера.
Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и
последующая продажа (или эксплуатация) – это
самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Прибыль
девелопера отражает затраты на управление и организацию
строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск.
Прибыль девелопера отражает затраты на управление проекта в
целом, привлечения источников финансирования, организацию
проектно-изыскательских работ и работ по согласованию
проектно-сметной документации, организацию строительства и
реализации введенного в эксплуатацию объекта. Кроме того, при
сочетании функций застройщика и инвестора (что является
типичным для условий московского региона), прибыль девелопера
должна включать и возврат инвестируемого капитала на условиях
достаточной доходности.
Размер прибыли застройщика нормативными документами не определяется, и является только экономической категорией.
1f18
|
.jpg)
.jpg)
